不動産の固定資産税評価額って何？基本知識や調べ方を知っておこう！

不動産を所有するうえで避けられない費用といえば、固定資産税です。固定資産税は、固定資産税評価額を基礎として算出されますが、固定資産評価額の意味を理解していない方も多いのではないでしょうか。本記事では、固定資産評価額の基礎知識や調べ方、固定資産税評価額がどのように計算されてどう税金に関係してくるのか、詳しくご説明します。

固定資産税評価額とは

固定資産評価額は、家屋や土地に対する評価額のことで、多くの税金の算出の基礎となる価額です。市町村が算出し、3年に1度見直しが行われます。詳しくみていきましょう。

■税金の基礎となる価額

固定資産評価額は、家や土地の評価額を指します。固定資産に関わる多くの税金の計算の基礎となる価額です。固定資産税評価額に、それぞれ定められた税率や補正率などを乗じて、課税される税金が計算されます。

■3年に1度評価替えが行われる

固定資産税評価額は、3年に１度評価替えがあります。見直しに伴い固定資産税や都市計画税も変更がある可能性があることも覚えておきましょう。

■土地の売却相場が分かる

固定資産評価額は、不動産の売却時の相場を知るためにも役立ちます。土地の固定資産税評価額は、公示価格の70%に設定されているため「固定資産評価額×70%」で相場の目安を知ることができます。土地が1,400万円の評価額の場合は、1,400万円÷70%=2,000万円の相場ということになります。実際は、これよりも高値で売却できることも多いため、あくまで目安として考えましょう。

固定資産税評価額はどうやって決まる？

では、固定資産税評価額はどのように決まるのでしょうか。固定資産税評価額は、家屋と土地それぞれ別に評価されます。

■土地

土地は、基準となる金額に面積を乗じ、土地の形状や条件によって補正をして算出されます。この基準となる金額が路線価か、標準宅地のどちらかになります。市街地では路線価方式を採用しており「固定資産税路線価×土地面積×評点」で計算します。それ以外の地域では、標準宅地批准方式といって、土地の近くにある標準宅地の単価をもとに算出します。「標準宅地の単価×土地面積×補正率」で求めることができます。

■家屋

家屋に対しては「再建築価格×経年減点補正率」によって評価額が決定されます。再建築費評価額とは、評価の時点において全く同じ建物を新築した場合の建築費のことです。算出した金額に、築年数分の減額補正率を乗じます。したがって、経年補正率よりも再建築価格が上回る場合は、固定資産評価額が下がらない可能性もあることは、念頭に置いておきましょう。

固定資産税評価額を調べる方法

ご自分の所有している不動産の固定資産税評価額を調べるには、いくつか方法があります。

■課税明細書で確認する

不動産を保有している場合は、毎年市町村から送られてくる課税明細書で、固定資産税上価額を確認できます。課税明細書の「価格」または「評価額」という欄に記載されている数字が、固定資産税評価額にあたります。

■固定資産評価証明書を取り寄せる

申請すれば、自治体から固定資産評価証明書を取り寄せることも可能です。相続の手続きを行う必要がある場合などは、固定資産評価証明書が必要になります。相続登記手続きの際に、固定資産評価証明書を法務局に提出したり、相続税の申告の際に、税務署へ提出する必要があります。

■固定資産課税台帳を閲覧する

各自治体の役所で、固定資産課税台帳を閲覧することも可能です。固定資産税の納税者や、納税者と同居している親族、納税者から委任を受けた代理人が閲覧できます。自治体によって閲覧の手数料や必要書類が異なるため、事前に自治体のホームページで確認しましょう。

固定資産税評価額は税金に影響する

固定資産税評価額は、基本的に税金の算出の基礎となる「課税標準」と同額になるため、多くの税金に影響します。

■固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日現在土地や家屋を所有している人が市町村に支払う税金です。「課税標準×税率」で算出し、税率は原則1.4%ですが、市町村により異なります。また、課税標準は固定資産評価額と同額ですが、住居用の土地は、課税標準の6分の1または3分の1に軽減されることが、固定資産税の大きなポイントです。さらに、新築住宅や一定の要件を満たした住宅は、固定資産税軽減の特例が適用されます。

■都市計画税

都市計画税は、市街化区域に不動産を保有する場合にかかる税金です。「課税標準×0.3%を上限として市町村が独自に定めている税率」で、算出します。住宅用地の場合は、課税標準が3分の1または3分の2に軽減されます。

■不動産取得税

不動産取得税は、不動産取得時に支払う税金です。不動産取得税は「課税標準×4%」で算出します。2024年の3月までは軽減税率により、3%の税率が適用されます。また、不動産取得税も一定要件を満たした場合は、課税標準が減額されます。

■登録免許税

不動産の登録免許税は、不動産を法務局に登記する際に支払う税金です。登録免許税は土地、家屋それぞれ「課税標準×税率」で算出します。税率は住宅の種類や取得方法によって異なります。

固定資産税評価額とは何を指すのか、どのように算出され、どんな税金の計算に影響するのかについてご説明しました。空き家や相続、ご自分の購入予定の物件についても、不動産を所有するにあたって税金の問題は避けられません。固定資産税評価額を理解することで、ご自分の所有する土地や家屋がどれくらいの価値があるのか、税金がどれくらいかかるのかなどを把握することが可能です。また、土地売却相場の算出にも役立つので、これから不動産の売却や購入を考えている方は、固定資産評価額についてポイントを抑えておくとよいでしょう。